Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayınlanan Aralık ayı sektörel güven endekslerine göre; yılın ortasından itibaren ciddi bir düşüş eğilimine giren endekslerden perakende ticaret sektörü ve hizmet sektörü yılın son iki ayında bir miktar artışa geçti. Bu artışta şüphesiz dövizdeki gevşeme ve vergi indirimlerinin etkisi var. İnşaat sektörü ise henüz yönünü yukarıya çevirmiş değil. Nedenine bakıldığı zaman ise birinci sırada finansman sorunları geliyor. Sektörün en önemli unsuru da konuttur.

Barınma ihtiyacı yanında servet biriktirmenin bir aracı olarak da kullanılan inşaat sektörü, yapısı itibariyle nakdi finansmanla fazla büyüyemez. Hiçbir ekonomide inşaat sektörü nakit ile dönmez. Bu bir çelişki olarak görülebilir ama değil aslında. Sektörün doğası ile ilgilidir mesele.

Bol finans mı inşaat sektörünü büyütür, yoksa inşaat sektörü büyüdükçe mi finansman kaynağı artar? Elbette finans kaynağı yeterli ise inşaat sektörü büyür. Şu anki daralma da bunun bir göstergesi. Faizler yüksek olduğundan finansman kaynağı sınırlı ve sektör olumsuz etkileniyor.

Diğer bir konu kişi başına gelir ile inşaat sektörü arasındaki ilişkidir. İlk bakışta inşaat milli gelirin bir parçasıdır ve büyüdükçe ekonomi büyür. Bu doğru olmakla birlikte gelir düzeyinin de inşaat sektörünü destekleyebilmesi gerekir. Finanse etmek, parayı biriktirip nakit olarak konut almak anlamında değildir. Bu şekilde düşünüldüğünde konut fiyatları bu kadar yüksek olmaz zaten. Çünkü herkes konut sahibi olamaz bu durumda. O halde konuştuğumuz konu vadeli satışları mümkün kılacak finansman kaynağıdır.

Bunun iki boyutu var. Bir boyutu kişi başına gelirin vadeli satın alımlarda taksitleri ödeyebilme imkânı vermesidir. Yani eğer konut sahibi olmak isteyenler, temel ihtiyaçlarını karşıladıktan sonra aylık belirli bir miktar ödeme yapabiliyorsa, konuta talep olacaktır. Bu belirli miktar, belirli bir vade uzunluğunda aylık ödeme gücüdür.

Diğer yandan bu ödeme gücüne karşılık gelen bir kredi arzı gerekir. Bu kredi arzının, maliyeti çıktıktan sonra kaynak sağlayan kişi veya kuruma minimum düzeyde bir kazanç sağlaması gerekir. Yani kredi miktarı ile vadeye göre ödenecek faiz toplamı, konut talep eden kişi veya kurumlarca ödenebilecek bir tutar ise, bu mekanizma işleyecektir. Konut talep eden açısından alternatif maliyet ise kira gideridir.

Şöyle bir örnek ile açıklayalım. Bir ailenin barınma ihtiyacı için iki seçenek vardır. Konut kiralamak veya satın almak. Kiranın 1000 TL olduğunu düşünelim. Ülkemiz şartlarında konutun özellikleri, büyüklüğü, konumu gibi nitelikler dışarda tutulduğunda bu konutun fiyatı kabaca 200 bin TL’dir. Konut kredisi ile satın alındığında %20’sinin peşin ödendiğini düşünelim. Aile 40 bin TL peşin ödeyip 160 bin TL kredi alarak bu konutu satın alabilir ve 1000 TL kira ödemekten de kurtulmuş olur. Ancak bunu yapabilmesi için aldığı kredinin aylık taksitlerini ödeyebilecek mali güce sahip olması gerekir.

Aylık taksitlere bakalım. Aylık %1 faiz ve 120 ay (10 yıl) vade ile 160 bin TL’ye ödenecek aylık taksit yaklaşık 2300 TL’dir. Bu durumda sözkonusu aile kira haricinde 1300 TL tasarruf yapabiliyorsa, konut satın alabilir. Bu arada kredi masraflarını da gözardı etmemek gerekir. Başlangıçtaki sabit maliyetler ve hayat sigortası da ödenmek durumundadır.

Eğer ortalama bir ailenin asgari geçimi için gerekli nakit 2000 TL civarında ise ancak 4300 TL aylık geliri ve 40 bin TL birikmiş parası var ise konut sahipliğine girişebilir. Diğer yandan kirada oturmayı tercih ederek 1300 TL olan birikimini başka finansal araçlarla değerlendirmek daha kazançlı oluyorsa, konut alımına yönelmeyebilir.   

Şu an itibariyle aylık faizlerin %2 civarında olduğunu hatırlayalım. Bu da aynı tutardaki krediye yaklaşık 3500 TL taksit ödemek demektir.

Bankalar esasen mevduat toplayıp bunu kredi olarak müşteriye sunar. Eğer kısa vadeli ve yüksek faizle mevduat topluyorsa, uzun vadeli ve düşük faizli kredi sunma şansı sınırlı olacaktır. İşte mortgage denilen konut finansman aracı, uzun vadeli konut finansman kaynağı sağlamak ve müşterilerin sisteme giriş ve çıkışını daha esnek hale getirmek için vardır. Yani arz ve talep tarafı kendini güvende hissetmelidir.

Aynı şey işyerleri için de geçerlidir. Bir işletme, faaliyet gösterdiği işyerini kiralamak veya mülkünü satın almak gibi iki seçenekle karşı karşıyadır. Mülkünü satın almak yerine kiralamayı tercih ediyorsa, sahip olduğu finansmanı mülkün getirisinden daha yüksek kazançla işletebildiği anlamına gelir. 

Sonuç olarak, aylık ödeme gücü yeterli ise, yani kişi başına gelire göre faiz oranı düşük ve kredi vadeleri uzun ise konut sektörü hareketli olacaktır. Dikkat edilmesi gereken konu, sektörün canlanmasında sadece finansman imkânı değil, gelirin yüksek olması ve insanların işini kaybetme korkusunun olmaması gerekir. Yani konut kiralamak yerine satın almak daha kazançlı ise ve satın alındığında kullanılan kredinin taksitlerinin ödeneceği sürede işsiz kalma korkusu yoksa bu sistem işleyecektir. Bunun ideal hali, kredi taksit tutarının kira tutarı civarında olması, dolayısıyla vadelerin uzun olması ve ödenememe durumunda sistemden çıkışın aşırı maliyetli olmamasıdır.

Gelir düzeyi yüksek ülkelerde durum kabaca budur. Sektör önemliyse buna göre durumumuzu sağlıklı bir şekilde değerlendirmemiz gerekir.

15.01.2019