1-Konut Finansman Modelleri
Dünyada konut üretimini destekleyen çeşitli finansman modelleri uygulanmış ya da uygulanagelmektedir. Modellerin başarısı temel olarak uygulandığı ülkenin; nüfus artış hızı, kentleşme hızı, dengeli ya da çarpık kalkınmışlık seviyesi, gelir dağılımının adaletli olup olmadığı, imar planlarının tekniğine ve mevzuata uygun şekilde zamanında yapılıp yapılmadığına bağımlıdır.
Dünyada konut sektörünü finanse etmek için; ipotek bankası sistemi, ipoteğe dayalı menkul kıymetler sitemi, konut kredi bankası sistemi, mevduat finansmanı sistemi gibi adlarla anılan finansman sistemleri uygulanmaktadır. Bütün sistemler ülke şartlarına göre uyarlanarak uygulanmadığında başarı şansı azalmaktadır.
Sistemlerin tamamında kullanılabilecek fon ya da kaynaklarla ihtiyaç sahiplerinin taleplerini konutun ipoteği ya da sabit gelirli kesimin gelirlerinin belirli oranlarının kredi geri ödemesinde garanti olarak kullanılması için uygun şartların oluşturulmasıyla ya da sigorta sistemleriyle konuta kaynak sağlamaktır. Bazı ülkelerde büyük meblağlara ulaşan emekli fonları vb. kaynaklarda konut finansmanında kullanılmaktadır.
Yıllardır yüksek enflasyonun sonlandırılamaması, kentleşme hızının yüksekliği, imar planlarında teknik ve mevzuat gerekliliklerinin zamanında yapılamaması, arsa üretiminde yetersizlik, arazinin rant aracı olarak kullanılması ve eşgüdüm yokluğu ülkemizde konut finansmanını önünde temel engellerdendir.
Ülkemizde, konut inşaatı için bankalarca verilen ve devlet tarafından sübvanse edilen krediler, TOKİ tarafından sağlanan kaynaklar dahil bütün finansman modelleri kronik enflasyon nedeniyle yeterli, kalıcı, kurumsallaşmış, çözüm üreten bir finansman sistemine dönüşememiştir. TOKİ dahil yukarda sayılan engeller yüzünden; kurumsal, yeterli, sürdürülebilir, kendiliğinden işleyen bir finansman modeli oluşturulamamıştır. Bütün modeller siyasi kararlarla, genellikle kayırıcı şekilde yürütülmekte olup konut sahipliği çok düşük olan düşük ve orta gelirlilerin konut edinme olanaklarını tamamen sağlayamamaktadır.
Bu noktadan hareketle; önemli bir ekonomik ve sosyal sorunumuz olan konut sahipliği oranımızı artıracak, konut üretimine kaynak oluşturan başarılı olmuş konut finansman modeli oluşturulmalıdır. Konut finansmanı problemini ortadan kaldırmak her ülkenin ekonomik koşullarına göre oluşturulmuş özel modellerin kurumsallaştırılmasını gerektirmektedir.
Geçmiş yıllarda ülkemizde kent merkezlerindeki konut stoğunun %50’lerden fazlasının ruhsatsız olduğu ancak kentsel dönüşüm projeleri ve imar aflarıyla bu oranın adaletsiz, arazi gaspını ve yağmacılığını ödüllendiren, çok yoğun, sosyal altyapıları yetersiz uygulamalarla bir hayli azaltıldığı bilinmektedir.
Bu makalenin konusu; öncelikle konut ihtiyacımızın geleceğe dönük olarak tespiti, ülkemizde yapılan uygulamaların aksaklıklarını giderecek şekilde, soruna kalıcı bir çözüm getirmenin ülke şartlarında mümkün olan yollarını arayarak, düşük ve orta gelirli ailelerin konut gereksinimlerinin karşılanması için kalıcı sistemler önermektir. Türkiye’de konut üretiminde kaynak temini yani finansmanda şartlarımıza özgü, başarılı olabilecek modeller önermeye çalışılacaktır.
Nüfus artışı ve kentleşmeden doğan yeni konut, yenileme ve sağlamlaştırma, dönüştürme nedenleriyle oluşan toplam konut ihtiyacı, geçmiş verilerden hareketle projekte edilerek hesaplanmıştır.
Türkiye, yıllardır hızlı nüfus artışı ve kentleşmenin ortaya çıkardığı konut ve altyapı ihtiyaçlarını karşılamak için uğraşıp durmaktadır. Sağlıklı şehirlerin planlanması, arsa üretimi, yol, su, elektrik, ulaşım gibi teknik altyapıları ile yeşil alan, park gibi sosyal donatılarının yapılması ve nihayet sağlıklı, toplumun ekonomik, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarına uygun konut üretimi hususlarında hep yetersiz kalınmıştır. Kamunun imar planlamasıyla, arsa ve altyapı üretimiyle, konut inşaatıyla, finansal destekleriyle ihtiyacın gerisinde kalması, plansız arazilerin işgal edilmesi ve kaçak ya da imarsız gecekonduların yapımına yol açmıştır.
Her ne kadar son yıllarda nüfus artış hızımızda yüksek oranda gerileme olmuşsa da hala kaliteli, sağlıklı, dayanıklı ve yeterli konut inşaatı yakalanamamıştır. Ülkemiz coğrafyasında başta deprem, doğal afetlerin yoğunluğu ve finansman yetersizliğimiz mevcut konut stokumuzun dayanıksız olması, yenileme, güçlendirme ve dönüştürme ihtiyacının hala tam olarak karşılanamamasına yol açmaktadır.
1984’ten itibaren Toplu Konut Kanunu çıkarılmasıyla konut yatırımlarında kullanılmak üzere Toplu Konut Fonu kurulmuş, konut sektöründe finansman temini siyasi iradenin kısmen dışına çıkarılmak istenmiş, bu nedenle eskiye oranla kısmi ama yetersiz olumlu gelişmeler görülmüştür. Burada uygulamada yapılan en temel hata Toplu Konut Kanunu’nda özellikle vurgulanmasına rağmen arsa üretimine yeteri kadar öncelik verilmemesi olmuştur. İmar planlarının hazırlanış ve uygulamasındaki eşgüdümsüzlükler, tutarsızlıklar, gecikmeler ve usulsüzlükler de dikkate alındığı ve arsa üretimindeki yetersizlikle birleştiğinde çarpık ve plansız kentleşmeye, konut ihtiyacının karşılanmasına tam olarak hala çözüm bulunamamıştır.
Geçmiş yıllardan kalma sorunların çokluğu konut sektöründe sorunların kısa sürede hallini zorlaştırmaktadır. Bu kısa çalışmada sorunların kaynaklarını ve nasıl çözüleceğini izah etmeye çalışacağız.
2-Konut Yapı ve Kullanma İzinleri 2002-23
Tabloya dikkat edilirse ekonomik kriz ve enflasyon dönemlerinde örneğin 2008-2009 ve 2018-2019 ve 2020 yıllarında konut yapı ruhsatlarında çok ciddi bir duraklama olmuştur. Kriz dönemlerinde konut kredilerinde miktar artışı ve sübvansiyonlu, düşük faizli kredi sağlanarak finansman şartlarının hafifletilmesi ile darboğaz aşılmaya çalışılmış ancak kredilerde sağlanan avantajlar talepleri artırdığından fiyatları da yükseltmiş ve dar gelirlilerin konut sahibi olmasına tam olarak çözüm bulunamamıştır. Böylece kamunun sağladığı düşük faizli kredi desteği sorunun çözümünde sınırlı kalmış, kalıcı çözümlere ulaşılamamış, dolayısıyla konut sahipliği sorununa etkin çözüm bulunamamıştır.
Konut sahipliği oranının artırılması, kendi gelirleri konut sahibi olmaya yeterli olmayan hane halklarının sorununu çözecek uygun destekleme modelleri geliştirmekle mümkündür. Bunun çözüm yollarından birisi gelir dağılımında adalet sağlanması iken, maliyet itibariyle gelirleri düşük hane halklarına uygun maliyette konut, arsa, altyapı üretimi ve destekleme modelleri geliştirmek gerekmektedir.
2023 yılında 533.000 olan yapı kullanma izin sayısına karşılık aşağıdaki tablolardan da görüleceği üzere konut ihtiyacımızın 2024 yılında 746.000 adet yani alınan yapı kullanma izin sayısından %50 kadar daha fazla olduğu görülmektedir.
3-Türkiye’de Konut İhtiyacı
Nüfus artışına dayalı yeni konut ihtiyacı, mevcut konut stokunun eskiyenlerinin yenilenmesi, kentsel dönüşüm ve güçlendirmeden kaynaklı ihtiyaçlar hesaplanıp toplanmasıyla toplam konut ihtiyacımız bulunmuştur. Hesaplamalar; TÜİK’in gelecek yıllara dönük nüfus artış projeksiyonunda ve hane halkı büyüklüğü trendinden faydalanılarak 2024-2040 yılları arasında hane halkı sayıları bulunmuştur. Hane halkı sayılarından hareketle yeni konut ihtiyacı hesaplanmıştır. Burada dikkat edilmesi gereken bir husus TÜİK verilerinde 2023 yılına kadar normal seyrinde artan nüfusumuz 2023 yılında normal artışın yaklaşık 3 katına yakın artmıştır. TÜİK bunun sebebini izah etmemektedir. Şahsi tahminim; bu ani artışın göçmen kayıtlarından kaynaklandığıdır.
3.1. Nüfus Artışına Dayalı Yeni Konut İhtiyacı Tablosu 2024-2040
TÜİK’in nüfus projeksiyonu verileri, nüfus artışı ve hane halkı büyüklüğü verilerinden hareketle yeni konut ihtiyacı hesaplamaları yapılmıştır. Geçmiş yılların normal nüfus artışları yıllık 900 bine yakın iken 2024 yılında 2,5 milyon olmuş, hane halkı sayısı ise yaklaşık en fazla 27 milyon olması gerekirken bir anda 29 milyona yükselmiştir. 2040 yılına kadar yeni konut ihtiyacı hesapları TÜİK’in projeksiyonuna göre yapılmıştır.
TÜİK sebebini açıklamasa da 2024 yılındaki ani nüfus artışının sebebinin göçmen nüfusunun en azından bir kısmının örneğin 2,5 milyonluk kısmının verilere eklendiğinden kaynaklandığı tahmin edilmektedir.
3.2. Mevcut Konut Stoku Yenilenmesinden Kaynaklanan Konut İhtiyacı 2024-2040
Yenileme ya da kentsel dönüşüm nedeniyle ortaya çıkan konut ihtiyacı hesaplamaları Şehircilik Bakanlığı verilerinden hareketle şöyle yapılmıştır.
A-Öncelikle ilgili bakanlık verilerinden konut stoğunun yaş gruplarına göre sayıları alınmış, 1980 öncesinde yapılan konutların 2024-2040 arası 17 yılda yenileneceği varsayılarak yıllık 187.000 konut inşa edileceği,
B-1981-2001 arası inşa edilen 7.835.000 konutun 2031-2051 arasında 50 yaşını dolduran yıllık 157.000 konutun 2031 yılından itibaren yenilenmesi gerektiği nedeniyle tamamının 2051 yılına kadar yenileceği gerektiği,
C-Yaşı bilinmeyen 2.308.000 konutun 2024 yılından sonra 50 yılda tamamının yenileneceği varsayımıyla yıllık 46.000 konutun yapılması varsayılabileceği,
D-2001 sonrası yapılan 12.007.000 konutun yenileme yaşları 2051 yılı sonrası dolacağı,
E-2024-2040 arası 17 yılda toplam yenilenmesi gerekli konut sayısının; ilk 7 yılda yıllık 233.000 konutun, 2031-2040 arası ise yıllık 390.000, 2040 yılına kadarda genel toplam 5.531.000 konutun yenileneceği hesaplanmıştır.
3.3. Kentsel Dönüşüm ve Güçlendirmeden Kaynaklanan Konut İhtiyacı 2024-2040
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ülkemizde; 5 milyon konutun doğal afetlere karşı güçlendirilmesi ve 1,5 milyon konutun da kentsel dönüşümle yenilenmesi gerektiğini tespit etmiştir. Güçlendirme maliyeti yeni inşa maliyetinin 1/3’ü olduğu için güçlendirilecek konut sayısı 5 milyon/3/17 yıl = yıllık 98.000 konutun güçlendirileceği, dönüştürülecek 1,5 milyon konutun 17 yılda tamamının yıllık 88 bin konutun kentsel dönüşümle yenileneceği dikkate alınarak konut ihtiyacı ve yatırım hesaplarına dahil edilmiştir.
3.4. Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Ortaya Çıkan Haksızlıklar
Kentsel dönüşüm uygulamaları genellikle; imar planlama çalışmalarının gecikmesi veya mahalli idarelerin kamu arazilerini koruyamaması nedeniyle gecekondulaşma veya sağlıksız kaçak yapılaşmanın olduğu bölgelerde yapılmaktadır.
Kentsel dönüşüm uygulamaları çoğunlukla kamu arazileri üzerindeki gasp ve haksız mülk edinmenin affedilerek hatta mükafatlandırılarak ranta dönüştürülüp hukukileştirilmesi demektir. Bu yolla bir gecekondu sahibinin çoğunun kamu eliyle haksız kazanç elde ederek işgal ettiği kamu arazileri üzerinde birden çok daire sahibi olduğu bilinmektedir.
Bilindiği üzere yakın zamanlara kadar özellikle bazı büyük kentlerimizde gecekondulaşma oranının %60’ların üzerine kadar yükselmesi, gecekonduların daha yoğun olduğu şehir çeperlerinde haksız, hukuksuz kamu arazisi işgallerine yol açmaktaydı. Gecekondu veya imar dışı kaçak yapıların elektrik, su ve yol gibi altyapı hizmetlerinin götürülmesi veya aboneliklerinin yapılması özelikle büyük şehirlerde arsa spekülatörlüğü veya rant oluşumunu artırmış buda gecekondu ve kaçak yapılaşmayı teşvik eder hale gelmiştir.
Bütün bunların yanında; sık sık çıkarılan imar afları oluşan arsa işgal ve rantçılığı ile adaletsizliğini daha da artırmıştır.
Bir zamanlar kamudaki görevim icabı, Dünya Bankası ve Avrupa İskan fonu uzmanları talep ettiğimiz kredilerin kullanımına olur vermek veya reddetmek üzere ülkemizi ziyaret etmişlerdi. Gelen heyeti gecekondu bölgelerine götürdüğümde; bazı gecekonduların kapılarını çalıp konutların içlerini incelemişler, inşaat kalitesini görmüşler ve çoğunun gecekondu denilemeyecek kalitede olduğunu belirtmişlerdi. Özellikle, bahçe ve peyzaj düzenlemelerini incelediklerinde gecekondu mahallerinin ve evlerin çoğunun yeteri kadar yeşil alana sahip olduğunu, evleri yapanlara planlı arsaların verilerek ruhsatlı yapılaştırıldığı takdirde inşaat kalitesinin çok daha yükseleceğini ve daha dayanıklı ve kaliteli yapılaşmanın olacağını belirtmişlerdi.
Planlı yapılaşmış mahallerde bile, imar planı değişiklikleri yapılarak ekonomik ömrünü tamamlamamış konutların yıkılarak daha yüksek katlı binaların yapılmasıyla israfa neden olunduğu bilinmektedir. Bu nedenle imar planlarının haksız kazanç ve ranta sebep olmayacak şekilde uzun süreli yapılması ve değiştirilmemesi gerektiği aşikardır.
Kentsel dönüşümle ilgili imar aflarıyla da kentsel arazilerde, orman ve mera işgallerinde; kamunun arazilerini işgal ederek kaçak yapı, gecekondu, vb. tesis yaparak haksız kazanç sağlayanların haksızlıklarını daha fazla haksız kazanca dönüştürdüğü ve israfa sebep olduğu bilinmektedir.
Şehirlerimizde önce daha az katlı yapılaşmaya uygun imar planlaması yapılması ve arsaların belirli kişilere satın aldırılmasından sonra 20-30 katlı yapılaşmaya uygun şekilde plan değişikliğine gidilerek mezkur kişilere haksız kazanç sağlandığı sık sık görülen uygulamalardır.
Toplumumuz; bahsedilen haksız kazançlara mani olmak ve kentsel sorunlarla ilgili olarak demokratik örgütler kurarak yaşadığı şehrin imar ve yapılma sorunlarına sahip çıkmalıdır.
3.5. Adet ve m2 Olarak Toplam Konut İhtiyacı 2024-40
Yukardaki toplam konut ihtiyacı tablosundan da görüleceği üzere 2024-2040 arası 17 yılda yaklaşık olarak yeni olarak inşa edilecek 14 milyon adet ve TÜİK’in konut araştırmalarından görüleceği üzere Türk toplumunun ortalama konut alanı tercihi 116 m2 ile 14 milyon çarpıldığında 1.649.000 m2 konut ihtiyacımız görülebilir.
Burada dikkat edilmesi gerekli en önemli husus; 2024 itibariyle yaklaşık 29 milyon hane halkının öncelikle evi olmayan yaklaşık 12,6 milyon ile yeni oluşan ve tablolarda hesap şeklini gördüğümüz evlerin yapım finansmanı normal kredi destekleriyle sağlanamayacağına göre çözüm kamu arazilerinin kullanılmasıyla bulunabilecektir.
3.6. Toplam Konut Yatırım İhtiyacı Tablosu 2024-40
Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı’nın mevcut konut stoğu araştırmalarına göre 1+1 evler: 52 m2, 2+1’ler 90 m2, 3+1’ler 105 m2, 4+1’ler 125 m2, 5+1’ler 140 m2, 6+1’ler 155 m2 ve tamamının ortalaması 116 m2’dir. Yatırım ihtiyacı hesaplanırken ihtiyaç duyulan konut sayısı ortalama olan 116 m2 ile çarpılarak hesaplamalar yapılmıştır.
Konut maliyetlerinde Çevre Şehircilik Bakanlığı 2024 yılı; yapı yüksekliği 31,5-51,50 mt arası konutların birim fiyatları alınmıştır. Birim fiyatlara; KDV, arsa bedeli, çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemiş, %15 genel giderler ve %10 yüklenici karı dahil edilmiştir. Bu maliyetlere ilave olarak belediyelerce yapılacak olan sosyal ve teknik altyapılarla, ilgili kuruluşlarca yapılacak olan okul, kütüphane, idari binalar, ulaşım vb. yatırım tutarları da dahil edilmemiştir. Bu kalemlerin tamamı dikkate alındığında konut maliyetleri tahminen en az iki katına çıkacaktır.
Yukardaki tablolardan da görüleceği üzere hesapladığımız konut m2 ihtiyacı ile 700 usd/m2 konut maliyeti çarpıldığında yıllar itibariyle vatandaşlarca yapılacak olan konut yatırım ihtiyacı dolar bazında kolayca bulunmaktadır. Hesaplara kamuca yapılacak; yukarda sayılan eğitim, kültür, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. yatırımlar dahil edilmemiştir.
Nüfus ve hane halkı artış trendlerinden hareketle hesapladığımız toplam konut ihtiyacından, dolar bazında fiyatların artmayacağı varsayımıyla 2024- 2040 yatırım toplamı hesaplanmıştır.
Türkiye nüfus ve hane halkı artışından kaynaklanan konut ve konut yatırım ihtiyacı nüfus ve hane halkı artışının, kentlere göçün, azalması nedenleriyle konut ihtiyacının da yıldan yıla azaldığı görülmektedir.
4-Ülkelere Göre Konut Sahipliği Oranı, Gelir Dağılımı Adaleti ve GINI İndeksi (Kaynak: Dünya Bankası, Wikipedia)
Dünya Bankası ve WIKIPEDIA’nın verilerine göre 2002 yılında ülkemiz nüfusunun yaklaşık %73’ü konut sahibi %27’si değilken, 2023 yılında ise %57’si konut sahibi %43’ü konut sahibi değildir. Konut sahibi olmayanların yaklaşık %30’u kiracı, %1’i lojmanlarda ikamet ediyor, %9’u kira ödemeden başkasına ait evlerde oturuyor ve %3’nün durumu bilinmiyor. Konut sahibi olmayanların oranında artış gözlenmesi bizleri yanıltmamalıdır. 2002’den 2023 yılına kadar yapılan deprem konutları, kentsel dönüştürme, yenileme vb. sebeplerden dolayı yapılan yatırımlar dikkate alındığında konut sahipliği oranının %73’ten %57’ye düştüğü söylenemez.
Tablodan da görüleceği üzere konut sahiplik oranı yüksek olan ülkeler yüzde yüz aralarında doğrusal bir ilişki olmasa da ağırlıkla gelir dağılımı daha adil, GINI katsayısı daha düşük ve zengin ülkelerdir.
Türkiye; kalkınmışlık seviyesi yakın olan, hatta daha fakir ülkelerin çoğundan konut sahipliği oranı çok daha düşük bir ülkedir. Konut sahipliği oranının düşük olmasının temel sebeplerinden birisi gelir dağılımının adaletsizliği, konut alabilecek geliri olmayanların çokluğu ile finansman maliyetinin yüksekliği, kronik yüksek enflasyon ve finansmana ulaşmanın zorluğudur.
Konut sahibi olmayı zorlaştıran temel sebeplerden birisi de; arsanın rant aracı yapılarak fiyatının konut maliyeti içindeki payının yüksekliğidir. Bunun en önemli nedeni ise imar planlamalarında arsa rantını artıran istikrarsız uygulamalar ile konut maliyetinin artması ve konuta erişimi kolaylaştıracak uygun fiyatlı yeterli arsa üretilememesidir. Bunun için mahalli idarelerle merkezi yönetimin; imar planı hazırlanması, arsa maliyetlerinin konut maliyeti içindeki payı ve benzeri hususlarda detaylı saha araştırmaları yapılması ve sonuçlarına göre tedbirler alınması gerekmektedir.
Dünya bankası ve TÜİK verilerine göre Türkiye’de en düşük dördüncü ve beşinci %20’lik gelir gruplarının tamamı ve üçüncü gelir grubunun önemli bir kısmının gelir seviyesi konut alımını karşılayacak seviyede değildir. Bu gruplardaki nüfusumuzla açlık sınırının altındaki nüfus oranı neredeyse birbiriyle eşittir.
2023 yılı itibariyle açlık sınırının altında yaşayan yaklaşık %45 nüfus ile konut sahibi olmayan %43 nüfus birbiriyle örtüşmektedir. Gelir dağılımında adaletin kısa sürelerde sağlanamayacağı, uzun sürelerde ve sürdürülebilir kalkınma hızı yakalanmadıkça çok zor olacağına göre açlık sınırının altında yaşayan ve konut sahibi olmayan %43 nüfusun konut sahibi olabilmesi için hazine arazilerinin imar planlarıyla arsa haline getirilmesi ve rant aracı yapılmadan açlık sınırının altında yaşayan hane halklarının konut sahibi yapılmasında kullanılacak konutların inşaatında kullanılmasında yatmaktadır.
Kısaca kamu arazileri imar planlamasıyla arsaya dönüştürülür, üzerlerine şeffaf ihalelerle ve kat karşılığı yoluyla inşaat yaptırılır, arsa payı karşılığı kamuya kalan konutların gerekirse faizsiz ve ödeme güçlerine uygun vadelerle açlık sınırı altında yaşayan nüfusa tahsisi konut sorununun çözümünde kalıcı katkı sağlayabilecektir. Ancak konutların inşasının da kamuca finanse edilmesi, kamu kaynak gücünü çok aşacak yükler getireceği için sorunu çözemeyecektir. Kamunun yapması gereken; merkezi ve mahalli idareler arasında eşgüdümün ve denetimin sağlanmasıyla planlamanın, arsa üretiminin ve şeffaf kat karşılığı ihalelerinin zamanında yapılmasıdır.
Konut sahibi olmayan nüfusumuz; ancak miras ve çok daha ileri seviyede desteklenen sosyal konut projeleriyle konut sahibi olabilirler. Başta AB ülkeleri olmak üzere gelişmiş ülkelerin çoğunda; konut sahibi olmayan yetersiz gelir gruplarının kiraları kamuca ödenmekte veya kirasız veya çok düşük kiralarla kamu konutları söz konusu gruplara tahsis edilmektedir. Ülkemizde çok düşük oranlardaki lojmanlar hariç konut tahsis miktarları ve kira destekleri yok denecek kadar azdır. Bu nedenlerle düşük gelir grupları ve işsizler çok sağlıksız konutlarda yaşamak zorunda kalmaktadırlar.
Gelir dağılımının adaletsiz olduğu ülkelerde konut sahipliği yüksek ise o ülkelerde özel sosyal politikalarla vatandaşlarına konut edindirmek için kamu kaynaklarının daha fazla kullandırılmasından kaynaklanmaktadır.
2021 yılı TÜİK hane halkı araştırmalarına göre ülkemizde mevcut konut stokunun binde 3’ü 1 odalı, yüzde 6,3’ü 2 odalı, 38,6’sı 3 odalı, 47,5’i 4 odalı, 5,9’u 5 odalı ve 1,4’ü 6 ve daha fazla odalıdır.
Görüleceği üzere konut stoğunun yaklaşık %38,6’sı 3 ve 47,5’i 4 odalıdır. Türkiye’de ortalama kişi başına 1,1 oda düşmekte, hane halkı büyüklükleri fazla olan genellikle eğitim seviyesi düşük, doğu ve güneydoğu illerinde kişi başına düşen oda sayısı 0,7’ye kadar düşmekte, kuzey illerinde kişi başına düşen oda sayısı 1,4’e kadar yükselmekte, büyükşehirler ve eğitim seviyesi yüksek ilerde hane halkı küçüldüğü için kişi başına düşen odalarda Türkiye ortalamasına yaklaşmaktadır.
Kısaca; eğitim seviyesi yüksek illerimizde; hane halkı büyüklüğü, kişi başına düşen konut alanları ve oda sayıları Türkiye ortalamasına yaklaşmaktadır. Bu da eğitim seviyesi yüksek bölgelerimizde konut sektöründe ailelere konut yükünü azaltarak konut sahibi olmayı kolaylaştırmakta, konutlarda inşaat ve kullanım dönemlerinde israfı azaltmaktadır.
5-Türkiye’de Hanehalkı ve Konut Büyüklükleri Oranları
Tablodan da görüleceği üzere; ülkemizde var olan konutların 3 odalı ve 4 odalı olanları toplam %86’nın üzerindedir. Ancak; boşanma oranlarının her yıl evlenenlerin %30’unu geçtiği ve halihazırda 5 milyonu geçen ve tek başına yaşayanların yıldan yıla arttığı dikkate alındığında hane halkı büyüklüklerinin de düşeceği bu nedenle %6,6 olan bir ve iki odalı küçük konutların oranının hane halkı büyüklüğünün azalmasına paralel olarak çoğalacağı bilinmelidir.
6-Türkiye Gelir Dilimlerine Göre Toplam GSYH’dan Alınan Payların Projeksiyonu 2024-2040
7-Gelir Dilimlerine Göre Yıllık GSYH/Kişi-Hane Halkı ve Konuta Yapılabilecek Taksit Ödeme Süreleri
Nüfus, hane halkı büyüklüğü ve gelir dağılımı projeksiyonları Dünya Bankası ve TÜİK’ten veriler alınarak, 2024-40 arası yıllık GSYH artışının ortalama %4 olduğu varsayılarak hesaplamalar yapılmıştır.
TÜİK’in yaptığı Türkiye hane halkları harcama araştırmalarına göre; hane halkları yıllık harcamalarının ortalama %27’sini konuta yapmaktadırlar. Bu yolla her gelir grubunun konut yatırımlarına ayırabileceği tutarlar bulunmuştur. Konut sektöründe desteklemelerin en fakir son üç gelir grubuna yapılacağı varsayılmış, bu nedenle faizsiz kredi kullandırıldığı kabulüyle ortalama 81.000 dolarlık konutu kaç ayda ödeyebileceği ya da maliyeti ne kadar sürede karşılayabilecekleri hesaplanmıştır.
Bu hesaplarla; faizsiz kredi kullandırıldığı varsayımıyla 81.000 dolarlık konutun bedelini en zengin ilk %10’luk grup 28 ayda, ilk %20’lik grup 38 ayda, ikinci %20’lik grup 86 ayda, üçüncü %20’lik grup 126 ayda, dördüncü %20’lik grup 180 ayda, en fakir beşinci %20’lik grup 315 ayda, en fakir son %10’luk grup ise 422 ayda ödeyebilmektedir.
Bu hesaplar göstermektedir ki; Türkiye’de konut sorununu çözmekte katı politikalar geliştirilerek kamunun ayırabildiği sınırlı kaynaklar 116 m2’den daha büyük konutlara, en zengin ilk %10, ilk %20, ikinci %20’lik gruplara ve hangi gelir grubundan olursa olsun ikinci ve daha fazla konutunu alanlara konut büyüklüğüne bakılmaksızın arsa veya kredi ya da arsa desteği verilmemelidir.
Tabloya göre; en fakir son iki %20’lik gelir grubunun tamamı ve son 3. %20’lik gelir grubunun yarısına yakını toplam yaklaşık 38 milyon nüfusumuzun (12,6 milyon hane) ev sahibi olabilmesi; kamu arazilerinin yukarda izah edildiği metotlarla kat karşılığı kullanılması ve faizsiz ya da çok düşük faizlerle, ödeme güçlerine uygun çok uzun taksitlerle taksitlendirilmesi yoluyla ancak konut sahibi olabilecekleri aşikardır.
8-İmar Planları ve Aflarından Kaynaklanan Sorunlar
a-İmar Planları Yapılmazdan Evvel Arazi Üzerinde Yapılması Gerekenler
Uzun süreli nazım imar planlar yapılarak nazım imar sınırları içerisinde kalacak olan arazilerin birim fiyatları fahiş seviyelere ulaşmadan sahiplerine nazım imar planları yapılmadan önce imar kanunu gereği kendi arazileriyle eşit bedelli araziler tahsis edilerek mümkün olduğunca kamulaştırmalarda haksız kazançların önü kapatılmalıdır. İmar planları bittikten sonra yapılacak kamulaştırmalar kamunun yapacağı yatırımlarla değeri artacak olan arsa sahipleri kayrılmakta ve haksız kazanca sebep olunmaktadır. Bu nedenle mümkün olduğunca kamulaştırmalara son verilmelidir.
İmar planları yapımı; belediyelerin tasarrufundan alınarak TOKİ’ye devredilmeli ancak TOKİ sık sık denetlenebilen bağımsız bir kuruluş haline getirilmelidir. TOKİ imar planları yapmakla yetkilendirilirken arsa üretim yetkisiyle de donatılmalı, böylece hem imar planı yapan hem arsa üreten tek kuruluş olacağı için uzman kadrolara sahip olacak belediyeler arasında eşgüdümsüzlük ve uygulama farklılıkları nedeniyle oluşan haksız kazançlar en aza indirilebilecektir.
İmar planları sık sık değiştirilemeyecek şekilde uzun süreli vizyon geliştirilmeli, planlar günlük veya kısa süreli kararlarla oluşturulmalı böylece arsa spekülasyonuna engel olunacak şekilde çok uzun süreli olmalı ve günlük kararlardan kurtarılmalıdır. Arsa spekülasyonlarının ve konut sahibi olma oranlarındaki düşüklüğün baş sorumlusu kamudur.
İmar planları esas itibariyle nüfus hareketlerinin ve hızlı kentleşmenin de müsebbibidir. Onun için imar planları uzun vadeli kalkınma ve sanayileşme planlarıyla uyumlu ve bölgesel bazda yapılmalı ve nüfusun İstanbul gibi belirli şehirlerde yoğunlaşmasına sebep olmamalıdır. Bu nedenle planların yapımı, uygulaması ve denetim yetkileri sadece kendi yerleşim yerini dahi planlamakta başarılı olamayan uzman kadrolardan mahrum mahalli idarelerden alınmalıdır. Böylece planlar siyasi etkilerden de kurtarılmış olur.
İmar planları aynı zamanda nüfus ve işgücü planlamasının da bir parçası olarak ele alınmalı ve uzun vadeli bakış açısıyla rastgele göçlere engel olmalıdır.
İmar planları; küresel iklim değişiklikleri, kuraklıklar, kıtlıklar dikkate alınarak yapılmalı, sağlıklı, yeterli, güvenli ve uygun fiyatlı tarım ve gıda planlamaları ile uyumlu olmalıdır.
İmar palanları; savaşlar, doğal afetler gibi hususlar dikkate alınarak yapılmalıdır.
Toplu konut fonundan konut yapımına harcama yapılmamalı fonun tamamı imar planları ve arsa üretimine harcanmalıdır.
b-İmar Planlarının Yapımı Safhasında Yapılması Gerekenler
Planlar öncelikle çok uzun süreler ve makroekonomik kalkınma planlarıyla uyumlu olmalıdır. Uygulamada bu kritere uyumlu olmayan planlar sağlıksız ve hızlı göç harekelerine sebep olarak kentlerimizin çevre, kültürel, idari, park, bahçe gibi sosyal ve teknik altyapıların yapımının maliyetlerini ya çok artırmakta ya da imkansız hale getirmektedir. Bu sebeple; imar planları hazırlanmadan arazi maliyetlerini yükseltmemek için sahiplerine imar kanunu gereği başka alanlardan eşit bedelli arazi tahsis edilerek kamulaştırmalar veya yargı kararları yoluyla haksız ve adaletsiz kazanç kapısı kapatılmalıdır.
Planlamalar uzun vadeli beklentilere uygun olarak ve değiştirilmeleri neredeyse imkansız şekilde yapılmalı sık değişikliklerin yol açtığı ve ekonomimize yüksek maliyetlere engel olmalıdır.
İmar planları; estetik açıdan görüntüsü bozuk şehirlerimizin oluşumuna engel olacak şekilde yapılmalıdır. Aynı mahalde, yan yana müstakil evlerle 30-40 katlı binaların yapılması hem medeni seviyemizi yok etmekte, hem sosyal barışı zedelemekte, hem kültürel gelişmeyi ortadan kaldırmakta, hem de yıldan yıla şehirlerimizi sağlıksız, nefes alınamaz hale getirmektedir.
İmar planları sık sık değiştirilemeyecek şekilde vizyon geliştirilmeli ve kültürel, sosyal, ekonomik kalkınma planları ile uyumlu yapılmalı, çok uzun vadeli olmalı bu yolla şehirleşme maliyetleri düşürülmelidir.
c-Uygulama Sırasında Alınması Gerekli Tedbirler
İmar planlarının yapımı safhasında kentleşme hızına ayak uydurulamadığı ve gecikmenin şehirleşme maliyetini çok artırdığı veya yine imar planlarının yapımı safhasında teknik gerekliliklere ve hukuki düzenlemelere uyulamaması nedeniyle uygulamada kargaşa, eşgüdümsüzlük ve adaletsizlikler meydana geldiği bilinmektedir. Bütün bunlara imar planlarının gecikmesiyle yapılaşma hızına ayak uyduramaması da eklenirse çarpık şehirleşme, özellikle teknik ve sosyal altyapı ve donatılar yeteri kadar yapılamamakta veya maliyetleri artmakta ve çarpık kalitesiz, sağlıksız kentleşmeye sebep olunmaktadır.
Ülkemizde yüksek kronik enflasyon nedeniyle, imar planları ve kalkınma planları, gelir ve harcama hedefleri, bütçe dengeleri tutturulamamakta bu nedenle de hiçbir planlama hedefi tutturulamamaktadır. Normal hallerde yeterli hizmeti veremeyen belediyelerin işini kentlerde oluşan hızlı nüfus artışı ve göç daha da zorlaştırmakta, belediyelerin hizmet aksamasını daha da artırmaktadır.
Diğer taraftan planların hukuki ve teknik gerekliliklere uygun olarak zamanında yapılmaması, yapılaşma sonrasına kalması; arazi sahipleri arasında adaletsiz ve haksız kazançlara neden olmakta, teklif ettiğimiz reformla uygulanacak olan ortaklık payında kamu harcamaları ile ortaya çıkan değer artışlarıyla haksız kazançlara sebep olunacak veya uygulamada yargıya müracaatları ve yargı kararları yoluyla imar planlarının iptali artmakta bu iptal kararları imar planları değişikliklerine sebep olmakta bu değişiklikler de mahalli idarelerin sahip oldukları bütçe imkanları ile altından kalkamayacakları hale gelmektedir.
Gecikmeler; arsalarda rantı, adaletsiz ve haksız kazancı ve çarpık şehirleşmeyi, arazi kamulaştırma bedellerindeki adaletsizlikleri, haksızlıkları artırmaktadır. Bu nedenle mümkün olduğunca imar planları uzman ekiplerce yapılarak planlar ihale uygulamaları nedeniyle düşük maliyetle yapılsa dahi sonradan yapılmak zorunda kalınan değişiklikler ya maliyeti çok artırmakta ya da mahalli idarelerin altından kalkamayacakları yükler nedeniyle ya da siyasi gailelerle yarı kararlarına uyulamamakta böyle şehirlerimiz sağlıksızlaşmaktadır.
İmar planları; toplumsal sağlığa, doğal afet ve çevre şartlarına, jeolojik yapıya uygun yapılaşmayı sağlamalı, toplumun gelişmişlik seviyesine, kültürlerine, inanç yapısına, hayat anlayışına, ulaştırma, barınma, çalışma, sosyal ve ekonomik yapısına uygun yerleşim alanları oluşturulmasına uygun olmaları uygulamada sürekli denetlenmelidir.
Mevzuattaki bazı eksiklikler ve hataların olması; imar planlarında yukarda saydığımız ihtiyaçların karşılanmasında eksiklikler ve yetersizliklerine de sebep olmaktadır. Mevzuat eksiklikleri nedeniyle imar planlarındaki yanlış ve eksiklikler hem arazi sahiplerini hem de devleti zarara sokmaktadır. Bu nedenle imar uygulamaları; makro ekonomik çıkarlar dikkate alınarak denetlenmeli ve planlardan sapmalar engellenmelidir.
İmar planlarının; kanun ve yönetmeliklere tam olarak uyulmadan yapılması, sık sık iptali, değiştirilmesi yapılaşma maliyetlerini artırması nedeniyle konut sahipliği oranını düşürmekte, yargıdaki imar davaları yükünü artırmakta, yargının iptal kararları nedeniyle makro ekonomik zararları artırmaktadır.
Yapılan; hukuki, teknik hata ve yanlışlıklar, mevzuata uyulmaması nedeniyle mahalli idarelerle hazine arasında sık sık uyuşmazlıklar ve yargı süreçleri yaşanmasına sebep olmakta, bu vb nedenlerle mahalli idarelerin yargı kararlarına uymamasına sık rastlanmakta ve böylece kamu zararları artmakta, şehirlerimiz sağlıksız gelişmektedir.
Planlardaki hata, noksan ve yanlışlar; yargının iptal kararları incelenerek ve teknik açıdan saha araştırmaları yapılarak tespit edilmelidir. Yapılan hatalardan daha doğru planlama ve uygulamalar tespit edilmeli, böylece uğranılan zarar ve kayıplar asgariye indirilmelidir.
Yapılan hata ve yanlışların çoğalması ve yargı sürelerinin uzaması; imar uygulamalarındaki disiplini ve uyulma oranını düşürmekte, nazım imar planlarıyla uygulama imar planları arasında uyumu bozmakta, nüfus artış hızına uygun sağlıklı kentleşme oluşamamakta, kaçak veya imar dışı yapılaşmalar artmakta, kurumlar arasındaki eşgüdüm bozulmakta, yapılaşmaya uygun olmayan alanlarda yapılaşmalar çoğalmakta, sürecin uzaması ve sık sık plan değişikliklerine sebep olmakta, benzer karmaşalar imar planlarını özel çıkarlara göre daha kolay yönlendirmekte, mahalli idareler arasında uygulama farklılıklarını artırarak karmaşaya sebep olmakta, böylece, etik ve kural dışı ilişkilerin etkisi artmakta, kontrol zorlaşmakta, konut sahipliğini olumsuz etkilemekte, arazilerde spekülatif değerlerin oluşmasına yol açılarak konut inşa maliyetleri spekülatif olarak artmakta, arazi kullanımında israf oluşmaktadır.
*1955 Nevşehir Doğumlu olan Mehmet Yalburdak; Lisans Eğitimini Ankara Ünviversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi- iktisat Maliye, Yüksek lisan Eğitimini Scuola Superiore Della Publica Amministarzione-İtalya’da gerçekleştirmiştir.
Kariyeri boyunca DHMİ Genel Müdürlüğü Yönetim kurulu üyesi 2000-2003, Tedaş Genel Müdürlüğü Müşavir 1997-2004, Yasay Dış Ticaret Ltd Şti Genel müdür 1992-97, Aktürkmen İnşaat San Tic Aş Genel Müdür 1990-92, Çitompaş A.Ş Genel Müdür 1989-90, Ankara Büyükşehir Belediyesi Şirketleri CEO ve Yönetim Kurulu Başkanlıkları 1988-89, DB Deniz Nakliyat TAŞ Genel Müdür Yardımcısı 1986-88, Ditaş Genel Müdürlüğü Denetim Kurulu Üyesi 1987-88, Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığı Uzman Yardımcısı - Uzman 1980-86, Ticaret Bak. Teşvik Uygulama Genel Md. Memur olarak görev yapmıştır.
Yalburdak ‘ın,
-Tarım sektöründe yapısal değişme mecburiyeti ve yapılması gerekenler (çalışma BİLDER-Bilim Düşünce ve Strateji Derneği’nin talebi üzerine hazırlanmıştır)
-Ankara 2020 Gli elementi della produttivita in İtalia e in Turchia
-İtalya 1985 Mesken inşa piyasasında yapısal değişme zarureti ve alınması gerekli tedbirler (uzmanlık tezi)
-DPT 1985 Konut sektör raporu DPT 1984 Atatürk’ün iktisadi görüşleri (Genel Kurmay Başkanlığı’nın talebi üzerine)
-DPT 1981 İhracatta Ürün Çeşitlendirme ve yeni pazarlara yönelme gibi eserleri bulunmaktadır.
