Enflasyonla Mücadelede Konut Sektörü

*Bu yazı 01/06/2023 tarihinde yayınlanmıştır.

Prof. Dr Abuzer PINAR / Ekonomi ve Finans Koordinatörü

Enflasyon hiç şüphesiz en temel sorunumuz. Bir ekonominin başına gelebilecek en kötü şey fiyat algısının bozulmasıdır. Pazarda hangi malın kaç lira olacağı konusunda her gün beklenti değişiyorsa daha sert müdahale anı gelmiş demektir. Enflasyon rakamlarından görüldüğü kadarıyla gıda, konut ve enerji halen yaşanmakta olan yapışkan enflasyonun en önemli nedenleri arasında yer alıyor. Bu yazımızda konut sektörü üzerinden yapılabileceklere değineceğiz.

Konut temel bir ihtiyaç. Her kişi veya aile yaşadığı yerde bir şekilde barınmak zorundadır. Bu yüzden de hiçbir şekilde göz ardı edilebilecek bir sektör değil.

Sektöre ne olduğuna bakarsak, son birkaç yılda konut fiyatlarında ve kiralarda aşırı artışlar oldu. Türkiye İstatistik Kurumu rakamlarında tam olarak görünmeyebilir. Mesela yeni kiralanan bir konuta ödenen kira ile eski kiracının ödediği kira arasında çok fazla fark var. Diğer yandan konut fiyatları birkaç katına çıktı. Kiralara getirilen sınırlama ve satış ilanlarının takibe alınması gibi uygulamalar bir ölçüde caydırıcı olabilse de temelli bir çözüm sunmuyor.

Kanaatimce barınma ihtiyacından kaynaklanan enflasyonu, ipotekli konut kredisi piyasasının geliştirilmesi ve çerçevesi iyi belirlenmiş bir “sosyal konut projesi” ile köklü bir çözüme kavuşturabiliriz. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) iyi işler yaptı. Ancak tam bir sosyal konut projesi olduğu söylenemez. Zaman içerisinde TOKİ ve vatandaş açısından ticari boyutu öne çıkmaya başladı.

Konuta ilişkin iki temel çözüm sunulabilir.

Birincisi ipotekli konut kredisi piyasasının geliştirilmesi. Ticari bankalar zaten konut kredisi veriyor. Ancak bu krediler konjonktürel olarak çok dalgalı olabildiği gibi maliyetleri de çok fazla değişebiliyor. Mevcut bankaların da ortak olabileceği bir fon kurulabilir veya sadece konut kredisinde uzmanlaşmış finansal kuruluşlar oluşturulabilir. Kişinin yaşına ve gelirine göre 30 yıla kadar çıkabilecek vadelerle ve evin kirasına yakın bir taksitlendirme ile kredilendirme yapılabilir. Bugün olduğu gibi konut fiyatları çok yüksek ise kamu destekleri ile ödenebilir düzeylerde tutulabilir. Gelişmiş ülkelerdeki mortgage piyasası gibi bir piyasa kurumsallaştırılarak finansmanı menkul kıymetleştirme ile desteklenebilir. Zira sektör uzun vadeli ve istikrarlı bir nakit akışı sağlar. Nihayetinde az çok insanlar kira ödemek durumunda.

Bu tür bir piyasada başlangıçta kredilendirilecek kesimde seçici davranılabilir. Yatırım amaçlı da konut satın alınabildiğinden sübvansiyone edilmiş krediler öncelikle kendisinin ve birinci dereceden akrabalarının konutu olmayan kişilere yönlendirilebilir. Ayrıca kâğıt üzerinde alabiliyor gibi görünse de denetim mekanizması güçlendirilerek istismar önlenmelidir.

Konut kredileri ne kadar elverişli olursa olsun, toplumun bir kesimi yine dışarda kalacaktır. Bu yüzden farklı bir uygulama ile “sosyal konut projesi” gündeme alınabilir. Taksit ödeyemeyecek ya da yüksek ödeme yapamayacak durumda olan kişi ve aileler için bu tür bir proje geliştirilebilir. Öncelikle mülkiyete odaklanmak yerine sadece barınma ihtiyacını karşılamak üzere yapılacak tahsis daha etkili olabilir. Bekar (1 oda), çocuksuz aileler (2 oda) ve çocuklu ailelere (3 oda) tahsis edilmek üzere küçük konutlar yapılabilir ve gelir düzeyine göre kişi ve ailelere tahsis edilebilir. Yapılacak gelir testine göre ya hiç kira alınmaz ya da rayiç kiraların altında bir tahsilat yapılabilir.  

Bu uygulamada ilk akla gelen, projenin istismar edilmesidir. Hiç sorun olduğunu düşünmüyorum. Her vatandaşın kimlik numarası (TCKN) var. Kimin mülkiyeti var, gelir düzeyi ne kadar, birinci derecede yakınlarının mülkiyeti ve gelir durumlarını biliyoruz. İstismar sıfır noktasında olmayacaktır ama devlet sıkı bir denetim mekanizması geliştirir ve müeyyideyi ağır uygularsa sorunsuz işleyecektir.

Uzun vadeli ipotekli konut kredileri ve sosyal konut projesini harekete geçirdiğimizde konut fiyatları ve kiraların olabildiğince istikrara kavuşacağını göreceğiz. Üstelik deprem dolayısıyla kentsel dönüşümü daha hızlı yapmaya niyetli olduğumuza göre bu bir fırsattır. Ayrıca büyümede yaşayacağımız bir miktar gevşemeyi de bu projelerle bir ölçüde telafi edebiliriz. Yani hem barınma sorunu hafifletilerek refah dağılımında daha adil bir noktaya gelinecek hem de büyümeye katkı olacaktır.

Bu uygulamalar gelir düzeyi uygun olanların lüks konut yapmasına veya satın almasına engel değil. Piyasayı bozacak niteliği yoktur. Asıl katkısı, ihtiyaç amaçlı konut meselesinin en düşük külfetle çözülmesi olacaktır. Maliyetlerden kaynaklı enflasyonu da göz ardı etmiyoruz. O uluslararası boyutu da olan farklı bir konu. Biz, kontrolümüz altında olan ve yapabileceklerimize bakıyoruz.